Kadastro ; taşınmazların
sınırlarını ve maliklerini belirleyip tapu siciline kayıt çalışmalarıdır. Bir başka
deyişle kadastro , tüm ülke sınırları içerisindeki taşınmaz malların sınırlarını
arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek ve işlemlerin
kesinleşmesi sonucunda Türk Medeni Yasasınca öngörülen tapu siciline tescil ederek
hak sahiplerine tapu belgelerini verme işleminin bütünüdür.
Kadastro kimler tarafından ve neden yapılır ?
Kadastro Hizmetleri,
3402 sayılı kanun gereğince Kadastro müdürlükleri bünyesinde devlet memuru olarak
görev yapan Kadastro Teknisyenleri ve kadastrosu yapılacak çalışma alanı içinde
köy derneği veya belediye meclisince seçilen en az 3 bilirkişi ve muhtardan oluşan
ekip tarafından yapılır.
Kadastronun Amacı
; Tapu sicilini oluşturarak ülkemizin kadastral topoğrafik haritasını oluşturup,
taşınmaz mal mülkiyetinin tespiti ile tapusuz arazileri tapuya bağlamak ve eski
tapulu olanların tapularını haritaya bağlayarak yenileyip, taşınmaz mal mülkiyetini
devlet güvencesine ve kayıt altına almaktır.
Eski tapu kayıtları
genel olarak harita veya plana bağlı olmayıp, sınırları, mevki ve hudutlarında bulunan
taşınmazlar la belirlenebilecek bilgileri içeren kayıtlardı. Oysa Kadastro sonucu
tanzim edilen tapu kayıtları, ölçekli haritalara ve aynı zamanda memleket
koordinat sistemine göre her kırık noktasının koordinatları ölçü ve hesap sonucunda
belirlenen sayısal sisteme dayalı olup ihtilaf veya yer tespitleri esnasında Yönetmelikler
çerçevesinde kesin olarak arz üzerinde sınırları belirlenebilecek nitelikte kayıtlardır.
Bunun dışında Kadastro çalışmalarından sonra eski tapu kayıtları işleme tabi
kayıt niteliğini kaybederler. Bunlara dayanarak tapu sicil müdürlüklerinde herhangi
bir işlem yapılmaz. ve Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on
yıl geçtikten sonra bu tapu kayıtlarına dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Kadastro bölgesindeki
her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her biri kadastro çalışma
alanını teşkil eder. Bu alanı belirlemek için 3402 sayılı yasa uyarınca yapılan
çalışmalar sonucunda kesinleşen sınır, köy veya mahallenin çalıma alanı sınırıdır.
İdari sınır değildir. Sınır belirleme işlemi önce kadastro ekibince yapılır ve belirlenen
bu sınıra varsa itiraz, tebliğ ve ilan tarihinden itibaren yedi günlük süre
içinde kadastro müdürlüğü nezdinde yapılır. Kadastro müdürü gerekmiyorsa zeminde
inceleme yapmadan yedi gün içinde evrak üzerinde karar verir. Kadastro müdürü tarafından
belirlenen sınır, ilgililere tebliğ edildikten sonra varsa yedi gün içinde
kadastro mahkemesi nezdinde itiraz edilir. Kadastro mahkemesi bu itirazı duruşma
yapmaksızın15 gün içinde karara bağlar ve verilen karar nihaidir, temyize dahi tabi
değildir. Oysa idari sınır, köy kanunu hükümleri gereğince belirlenir ve/veya değiştirilir.
Ayrıca idari sınırı belirleyecek makam kadastro ekibi, kadastro müdürü veya kadastro
hakimi olmayıp mülki idaredir ve idari sınırla ilgili davalar kadastro mahkemelerinde
değil , genel mahkemelerde görülmektedir ve temyizi kabildir. Kadastro çalışmalarına
başlandığında çalışma alanı sınırının halk tarafından idari sınır olarak algılanması
ve diretmeler hem gereksiz yere zaman kaybı ve hem de bitişik köyler arasında gereksiz
sorunların başlamasına neden olmaktadır.
İsteğe bağlı Kadastro
işlemleri ücrete tabi olup bir kısım koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Bu koşullar ; kadastrosunun yapılması talep edilen taşınmazın bulunduğu bölgede
kadastro çalışmalarının başlamış olması, kadastro talebinin yatırım amaçlı olması
ve birden fazla adayı kapsıyor olması ve ilgililerince tüm kadastro giderlerinin
TKGM Döner Sermaye İşletmesi hesabına yatırılmış olması gerekmektedir. Genel uygulamada
Kadastrosu yapılacak alanlar, çalışma alanı olarak tabir edilen yerlerde kadastro
bölgesi bazında belirli bir sıra ve TKGM onayı ile yıllık çalışma programına alınmasıyla
her yılın ilk ayında belirlenir ve çalışma bitiminde düşük oran ve miktarlarla harç
tahakkuk ettirilir.(2003 yılı itibariyle nisbi harç 4.640.000 tl dir.) .
Kadastro Çalışmaları
alenidir. Çalışmalar esnasında hak sahipleri gerek sınırlandırmada ve gerek tespit
esnasında hazır bulunabilir, belge ibraz edebilir ve tanık gösterebilir. İlgilisi
olduğu arazinin durumu hakkında Kadastro ekibinden şifahi olarak bilgi alabileceği
gibi bilgilendirme veya sorunu ile ilgili dilekçe yazarak kadastro müdürlüğü
kanalıyla da bilgi alabilir.
Kadastro esnasında
hak sahipleri taşınmazlarının ölçü veya tespitleri esnasında hazır bulunmak zorunda
değildir. Taşınmazların sınırlandırma ve tespitleri Muhtar ve bilirkişi beyanları
ve gerekli diğer belgeler vasıtasıyla da tespit edilebilir ancak hak sahiplerinin
çalışmalara katılmaları durumunda hatalar en aza inebilecek, anında resmi yollar
vasıtasıyla tespite katkıda bulunulabilecek ve aynı zamanda çalışmalara katılma
halinde taşınmaz maliklerine tahakkuk ettirilen kadastro harcı oranı katılmayanlara
nazaran daha düşük olacaktır.
Kadastro Çalışmaları
kadastro ekibi tarafından yapılmakta olup Kadastro teknisyenleri yeminli
kadastro bilirkişileri ve muhtar beyanları doğrultusunda çalışma yapmaktadırlar.
Ancak kadastro teknisyenleri muhtar ve bilirkişilerin bilgilerinin yetersiz olmaları
durumunda tanık dinleyebilecekleri gibi belgeye aykırı beyanda bulunulması halinde
bu beyanları dikkate almayıp belge doğrultusunda sınırlandırma ve tespit yapabilir.
Kadastro bilirkişileri
köylerde köy derneğince belediyelik yörelerde ise belediye meclisince salt çoğunlukla
seçilir. İsteyen herkes aday olamaz. Bilirkişi olarak görev yapabilmek için ; T.C.
vatandaşı olmak, 40 yaşını bitirmiş olmak, Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip
olmak, en az on yıldan beri o mahalle veya köyde ikamet ediyor olmak, zimmet, ihtilas,
irtikap,rüşvet, hırsızlık, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi yüz kızartıcı
bir suçtan hüküm giymemiş olmak ve okur yazar olmak şart koşulmaktadır. Bu özellikleri
taşıyan her Türk vatandaşı bilirkişiliğe aday olabilir ve seçilmesi halinde Kadastro
Hakimi huzurunda yemin ederek göreve başlar. Bilirkişilere göreve başlamadan önce
yapacakları işler bir yazı ile tebliğ edilir ve yalan beyanda bulunmaları halinde
yasal müeyyideler hatırlatılır. Görüleceği üzere Bilirkişiler belli bir hassasiyetle
göreve getirilmekte olup keyfi olarak veya şahsi nizalardan dolayı değiştirilmesi
istenemez. Ancak bilirkişiler kendisine, eşine, usul ve furuuna, kardeşine, kardeşinin
çocuklarına ve eşinin usul ve furuuna ait taşınmazların tespitinde ve bu kişilerin
hak iddia ettiği taşınmazların tespitlerinde bilirkişilik yapamayacakları gibi tespiti
yapılan taşınmaz mal üzerinde hak iddia edenlerden herhangi biriyle arasında dava
veya husumet bulunanlara ait taşınmazların tespitlerinde bilirkişi olarak görev
yapamazlar. Bu tür engellerin çıkması durumuna karşılık yasal olarak her ekip için
6 bilirkişi seçilmektedir. Bununla beraber her tür iddia, idari veya adli yola iletilebilir.
Kadastro çalışma
alanı sınırı kadastrosuna başlanacak köy veya mahalle birimlerinin idari sınırı
olmayıp adından da anlaşılacağı gibi çalışma sınırlarını belirleyen bir işlemdir.
Dolayısıyla çalışma alanı sınırı yeni bir hak doğurmadığı gibi var olan bir hakkın
kaybına da neden olmaz. Bir başka çalışma alanında kalan araziler yine hak sahipleri
adına tespit edilir. Herhangi bir surette çalışma alanıyla birden fazla parçaya
bölünen taşınmaz tescilden sonra ilgilisinin talebi üzerine büyük kısmın
bulunduğu mahalle veya köye ait tapu kütüğü sayfasına işlenmek için birleştirilebilir.
Kadastro çalışmalarına
başlanmadan önce çalışma yapılacak köy veya mahalleye ait eski tapu kayıtları, vergi
tahrir kayıtları ve son dönem emlak beyanları ile 31 aralık 1981 ve öncesine ait
vergi beyanname örnekleri kadastro müdürlükleri tarafından ilgili kurumlardan alınarak
kadastro ekibine teslim edildiğinden eski tapu kaydı veya vergi kaydı olan taşınmazların
maliklerinden bu belgelerin mutlaka ibraz edilmesi istenmez. Ancak ilgililerin hak
kaybına neden olmamaları için ellerindeki tüm evrakı müspiteleri kadastro ekibine
alındı belgesi karşılığında veya bir dilekçe ile müdürlük vasıtasıyla ibraz etmeleri
kendi yararlarına olacaktır.
Kadastro teknisyenleri
sınırlandırma ve tespitlerde bilirkişi beyanlarına bağlı kalmak zorunda dır. Ancak
bu beyanlar eldeki mevcut resmi belgelerle çakışıyorsa bu beyanlara bağlı kalmayıp
belge doğrultusunda işlem yapabilirler. Yapılan tespit eğer sizce hatalıysa ve buna
dair belgeniz varsa çalışma yapılan mahalle veya köyde işlerin tamamlandığına dair
tanzim edilen tutanağın tarihinden önce kadastro komisyonuna itirazda bulunabilirsiniz.
Belgenizin olmaması durumunda çalışmaların askı suretiyle tebliği süresince Kadastro
Mahkemesine itiraz mahiyetli dava açabilirsiniz.
Kadastro işlemleri
harca tabi olup harç oranları ve asgari harçlar her yıl bütçe kanunu ile belirlenir.
Harç hesaplamalarında son dönem emlak beyan değerleri veya olmaması halinde kadastro
komisyonunca tespit edilen değer üzerinden hesaplanır. (2003 yılı asgari harç miktarı
4.640.000 Tl dir.) Ý
Kadastro çalışmaları
esnasında sınırlandırma ve tespitler belgeli ve belgesiz olmak üzere iki şekilde
yapılır. Çalışmalarda öncelikle sınırlandırması yapılan taşınmazın eski tapu kaydı
olup olmadığı kadastro ekibine teslim edilen ve uygulamada birlik zabıt defteri
dediğimiz eski tapu kayıtlarını içeren defterden muhtar ve bilirkişi beyanları yardımı
ile araştırılır. İlgilinin tapu kayıt örneği ibraz edip etmediği incelenir. Şayet
sınırlandırması yapılan yere ait tapu kaydı mevcut ise 3402 sayılı yasadaki tapuda
kayıtlı taşınmazların tespiti ile ilgili hükümler uygulanarak taşınmazın tespit
işlemi yapılır. Sınırlandırması yapılan taşınmaza ait tapu kaydı bulunamamış ise
3402 sayılı yasadaki zilyedlikle iktisab hükümlerine göre tespit yapılır. Bu hükümler
genel itibariyle ; halen zilyed olunan taşınmazın malik veya murislerinin en az
20 yıl süre ile nizasız ve fasılasız ve malik sıfatıyla zilyed olunma, bir çalışma
alanında malikler itibariyle kuru arazide 100 sulu arazide 40 dönümü geçmeme, ve
kullanılan taşınmazın orta malı veya devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir
amaç ve hizmete tahsis edilmemiş olması özetle zilyedlikle iktisaba elverişli taşınmaz
niteliğine sahip olma koşullarıdır. Kadastro çalışmalarında vergi tahrir kayıtları
ve vergi beyannameleri mülkiyeti belirleyici belgeler olmayıp zilyetlikle birleştikleri
takdirde taşınmazın miktarında esas alınacak belgelerdir. Bununla birlikte yukarıda
izah edilen 40/100 dönümlük normların dikkate alınmasının gerektiği durumlarda miktar
fazlası kısım çıkması halinde bu belgelerin varlığı yine miktar yönünden dikkate
alınmaktadır. Taşınmazın tapu veya vergi kaydının bulunmaması zilyed adına yazılmayacağı
anlamına gelmez.
Kadastro tespitleri
esnasında faydalanılacak belgelerden biri de köy nüfus defteridir. Taşınmaz
malikinin ölü olması durumunda mirasçıları tarafından ( veraset ilamı gibi) herhangi
bir belge ibraz edilmemesi durumunda köy nüfus defterinden faydalanılır defterde
yazılı mirasçılar ile muhtar ve bilirkişi beyanları birbirini doğruluyorsa
köy nüfus defterinde yazılı mirasçılar adına tespitlerin yapılması
mümkündür. Aksi halde malikin ölü olduğu kadastro tutanağının edinme sebebi ve beyanlar
hanesinde belirtilerek ölü malik adına tespit yapılır. Hisselendirme ve mülkiyet
türü tespitinde medeni kanun hükümleri uygulanır.
Kadastro tespiti
yapılan taşınmaza ait vergi tahrir kaydı ve 1981 ve öncesine ait vergi beyannamesi
mevcutsa ; muhtar ve bilirkişi, miktar fazlası kısmın zilyetlikle iktisaba elverişli
yerlerden olmadığı ve taşınmazda genişleme bulunmadığı yönünde beyanda bulunursa,
fiili zemin durumu dikkate alınarak tespit yapılır ve miktar olarak vergi kaydı
veya beyannameden fazla olanın miktarına uyularak miktar fazlası kısım 3402 sayılı
yasanın 14.maddesine göre 40/100 dönüme kadar senetsizden verilir ve senetsiz
defterine işlenir.
Devletin hüküm
ve tasarrufu altında bulunup herhangi bir amaca tahsis edilmeyen yerler masraf ve
emek sarfıyla tarım alanına dönüştürülmesi halinde en az 20 yıl süreyle nizasız
ve malik sıfatıyla zilyed ve tasarruf eden adına tespit yapılır. Ancak bu
miktar 3402 sayılı yasadaki 40/100 dönümlük normu aşamaz.
Kadastro tespitlerine,
30 günlük askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesi nezdinde itiraz mahiyetli
dava açılabilir. Bu dava için mutlaka kadastrosu yapılan köy veya mahallenin adli
teşkilatının bulunduğu yere gelmeye gerek yoktur. Bu dava Türkiye' nin herhangi
bir yerinde bulunan sulh, asliye veya kadastro mahkemesi kanalıyla da açılabilir.
Yapılan tespit
eğer sizce hatalıysa ve buna dair belgeniz varsa çalışma yapılan mahalle veya köyde
işlerin tamamlandığına dair tanzim edilen tutanağın tarihinden önce kadastro
komisyonuna itirazda bulunabilirsiniz. Belgenizin olmaması durumunda çalışmaların
askı suretiyle tebliği süresince Kadastro Mahkemesine itiraz mahiyetli dava açabilirsiniz.
Kadastro tespitleri
kesinleştikten sonra , kadastrodan önceki sebeplere dayalı olarak dava açma hakkı
kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl dır. Bu süreyi geçirmeden genel mahkemelerde
(asliye ve sulh hukuk mahkemeleri) dava açmanız gerekmektedir. Aksi halde
hak kaybına uğramış olursunuz.
Kadastro çalışmaları
başlamadan önce çalışma alanının idari sınır olarak bağlı olduğu köy veya mahallenin
yetki alanına giren mahkemelerden çalışma alanıyla ilgili kadastroyu ilgilendiren
davaların listesi istenir. Bu listede belirtilen davalarla ilgili taşınmazlar muhtar,
bilirkişi, davalı veya davacı bilgileri ve gerektiğinde dava dosyası incelenerek
tespit edilir. Davalı taşınmaz davanın niteliğine göre mülkiyeti, sınırı veya yüzölçümü
tespit edilmeden, taşınmaz hakkındaki edinilen bilgiler kadastro tutanağının edinme
sebebinde izah edilerek kadastro mahkemesine gönderilmek üzere davalı olarak tespit
yapılır. Taşınmazla ilgili tutanak ve diğer evraklar kadastro mahkemesine gönderilir
ve hukuk mahkemesine de tutanak tanzim edilip kadastro mahkemesine gönderildiği
yönünde bilgi verilir. Herhangi bir taşınmazla ilgili kadastro tutanağı tanzim edildiğinde
kadastro ile ilgili davalarda yetkili mahkeme kadastro mahkemesi olduğundan parselinizle
ilgili dava halen görülmekte olan mahkemede tutanak tanzim edilinceye kadar devam
eder bu tarihten sonra görev kadastro mahkemesinindir davanıza kadastro mahkemesinde
bakılır.
Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden önce yer başkasının üzerindeki eşya başkasının olabilecek
şekilde tapu tesisi mümkündü. Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu ikili
kullanıma son verilmiştir. Babanızın uygun muvafakati olmadan üzerin e bina inşa
ettiğiniz arsanın adınıza tespit edilmesi mümkün değildir. Ancak söz konusu parselin
tapu kütüğünün beyanlar hanesine de işlenmek üzere arsa üzerindeki evin (muhdesat
olarak) cinsi, kime ait olduğu ve iktisab sebebi açıklanarak kadastro tutanağının
beyanlar sütununa belirtme yapılır. Ancak bu belirtme sürekli ve ayni bir hak meydana
getirmez, fiili durumun belirtilmesi anlamını taşır.
3402 sayılı yasa,
evrakına aykırı olarak tescil edilen idaremizden kaynaklanan maddi hataları düzeltme
olanağını mümkün kılmıştır. Bu çerçevede yapılacak incelemede hata olduğu iddia
edilen parsele ait paftanın zemine uygunluğu belirlendikten sonra yapılacak hesaplamada
yüzölçüm hatası tespit edildiği takdirde hata düzeltilerek ilgililere varsa itirazlarını
tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesine yapabilecekleri
belirtilerek tebliğ edilir. İtiraz süresi geçtikten sonra düzeltmeye itiraz mahiyetli
dava açılmadığı yönünde sulh mahkemesinden yazılı bilgi alındıktan sonra düzeltme
kesinleştirilerek fenni klasörü ve tapu kütüğü sayfasında gerekli düzeltme yapılır.
İlgililerince dava açıldığı takdirde dava sonucuna göre işlem yapılır. Bu işlemler
devam ederken tapu kütüğü sayfasına düzeltme işlemlerinin başlatıldığı yönünde
belirtme yapılarak 3. şahısların bu düzeltmeden haberdar edilmesi sağlanır.
Devletin hüküm
ve tasarrufu altında bulunup herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler, ormanlar,
orta malları, özel kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlar ile belediyelerin
imar planları içinde bulunan sahipsiz yerler, çay-dere-ırmak yatakları imar-ihya
suretiyle de olsa kazandırıcı zamanaşımı suretiyle zilyetlikle iktisap edilemez.
Kadastro kanununda
geçen sulu ve susuz arazi ; arazinin devlet tarafından sulanıp sulanmadığı yönü
dikkate alınarak belirlenir(3083 sayılı yasa). Devlet tarafından sulanan arazi
�sulu toprak� , devlet tarafından sulanmayan arazi �kuru toprak�
olarak değerlendirilir.
Satın aldığınız
taşınmaz tapuda kayıtlı ise ;
-satış tarihinden
itibaren 10 yıl süreyle çekişmesiz ve aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet
olmamanız halinde tapu kayıt maliki veya ölü ise mirasçılarının muvafakati aranarak,
-satış tarihinden
itibaren 10 yıl geçmesi halinde ise kayıt malik veya mirasçılarının beyanı veya
herhangi bir belge veya bilirkişi yahut tanık sözleriyle satışı ve en az on yıl
süreyle çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinizi ispat ettiğiniz takdirde
muvafakat aranmadan bu belge veya beyan doğrultusunda,
tespit adınıza
yapılır.
Satın aldığınız
taşınmaz tapuda kayıtlı değilse bilirkişi veya tanık beyanlarıyla doğrulanması halinde
adınıza tespit görebilir. Aranızda düzenlediğiniz adi senedin doğruluğu yönünde
farklı beyanların olması halinde bilirkişi beyanlarına itibar edilir.